В сегодняшнем «Коммерсанте» вышла хоть и короткая, но явно радостная заметка о том, что жильё на вторичном рынке в городах России наконец-то подросло. А то всё падало, падало – и это приводило “инвесторов в квартиры” в некое уныние.

В северо-западной части России, сильнее всего цены на вторичное жилье выросли в Калининграде — на 8%, до 62,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналитики связывают это подорожание с низкими темпами строительства жилья – хотя логика довольно странная, ведь новострой не подорожал, подорожала вторичка. Но ладно, предположим, что механизм действительно такой – мало строят нового, вот народ и ломанулся покупать старое. Но ведь никто из этих “экспертов” не указывает причин, почему эти темпы строительства нового стали низкими, и кому это выгодно.

А причины довольно очевидны.

Во-первых, происходит удорожание стройматериалов и работ.
Во-вторых, на темпы строительства сильно повлияло введение эскроу-счетов. Застройщики вынуждены брать кредиты, а это минимум +12 процентов годовых, которые закладываются в стоимость квадратного метра.
В-третьих, даже если при возведении дома застройщик использует собственные средства (что невероятно – нет у них своих средств, они все в долгах-кредитах по уши), важно понимать, что деньги дольщиков застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию, а значит, пройдет значительное время. То есть, на стоимость жилья влияет и общая инфляция.

Но всё-таки – почему подорожание происходит именно на вторичном рынке? И именно в городах вроде Калининграда?

Как видится, это происходит потому, что в Калининграде и курортных городах области практически не осталось действительно хороших мест под застройку. Покупать же задорого квартиры в микрорайоне «Восточный» или в Московском районе – это нелепость.

А если какой-то депутат-застройщик странным образом получает хороший участок в центре, то цены на квартиры в таком доме сразу взлетают до небес.

На выходе в недвижимости получается два варианта новостройки: убогие микрорайоны для местных и небогатых приезжих; и ультрадорогая (за 120 тыс. руб кв. метр) недвижимость для богатых. И эти люди отнюдь не местные.

И ещё момент. Калининградская область отличается ещё тем, что здесь практически не строят посёлков европейского типа – с небольшими домами и спланированной инфраструктурой, скажем, в получасе езды от центра города. Такой дом по стоимости должен выходит не дороже городской квартиры (квартиры у всех разные, но и посёлки тоже).

Я интересовался у застройщиков – почему так? Они отвечают: не выгодно. С одной стороны, люди сами строят дома из г@вна и палок на дачах и в пригородной зоне вроде Холмогоровки, Борисово, или Храброво. И конкурировать с этим по цене – нереально.

С другой, гораздо выгоднее строить бетонные человейники в Зеленоградске, убивая историческую ауру города, чем тратиться на инфраструктуру с нуля для посёлков. А без инфраструктуры домики в поле, без дорог, воды и прочего – никто за нормальную цену не купит.

Поэтому, несмотря на то, что самым бросовым ресурсом страны является земля, мы вынуждены тесниться в многоэтажных гетто. Ибо бизнес всегда идёт по пути наименьшего сопротивления, и единственная цель бизнесменов – это максимально быстрая нажива.