Сегодня мы сделаем небольшой анализ регионального проникновения ипотеки. Ее результаты изображены на диаграмме внизу – и это очень интересная диаграмма. По горизонтали там – проникновение ипотеки, по вертикали – объём строящегося жилья на одного человека.

Маленькая красная точка – среднее значение по РФ в 2020 году, синие точки – соответственно данные для отдельных субъектов РФ.

На первый взгляд, получается странная картина – чем меньше ипотеки, тем больше строится жилья. А в некоторых регионах наоборот – ипотечных кредитов выдаётся в 2-3 раза больше, чем покупается жилья на первичном рынке. Давайте разберёмся, как это возможно.

1️⃣ договоры долевого участия учитываются по месту нахождения строящегося дома, а вот ипотечные кредиты – по месту регистрации заёмщика. Если житель, например, Владивостока берет ипотечный кредит и покупает квартиру в строящемся доме в Москве, то в Приморье «проникновение ипотеки» на первичном рынке растет, а а Москве – снижается. Вот почему показатель взят в кавычки.

2️⃣ субъекты с «проникновением ипотеки» выше 150% – это «доноры», значительная часть жителей этих регионов предпочитает покупать жилье в других местах, поэтому локальный спрос низкий, и жилья строится меньше чем в среднем по России. На нашем графике – это группа «А». Опыт ДФО показывает (пока?), что эта проблема не обязательно лечится льготной ипотекой.

3️⃣ субъекты с низким «проникновением ипотеки» (60% и ниже) – это «реципиенты», в этих регионах жильё активно покупают в том числе жители других субъектов. И жилья строится существенно больше, чем в среднем по России. На нашем графике это группа «Б». Нужно ли, в этих регионах дополнительно стимулировать спрос – вопрос неочевидный. На первый взгляд, он в них и так стимулируется жителями всей России.

Такая вот в меру неожиданная история, про «из точки А в точку Б ехал поезд». «Голосование кошельком», если уметь его измерять, работает куда лучше социологических опросов населения. Ниже мы посмотрим на топ-10 «доноров» и «реципиентов» и попробуем посчитать – какая часть спроса на первичном рынке у «реципиентов» обеспечена другими регионами.

А вот «впрок» льготных кредитов никто не берет, и для жилищного строительства ипотека – это несомненное благо. Уверены, что все наши читатели это прекрасно понимают. Тем не менее, голосовалка дала вот такие результаты:

14% – Развитие ипотечного кредитования препятствует росту жилищного строительства;
43% – Во многих регионах люди берут ипотечные кредиты про запас, опасаясь отмены льготной ипотеки;
7% – Экономический анализ – порождение дьявола и происки фармазонов. Нужно руководствоваться интуицией;
11% – Я Игорь Рыбаков, ипотека выглядит как безобидная штука, а на деле это вид современного рабовладения;
25% – Какие-то другие.

Топ-10 субъектов РФ, в которых максимальная доля продаж на первичном рынке обеспечивается за счёт «иногородних» жителей

Этот топ состоит из хорошо знакомых всем «нерезиновых» регионов. Кроме первого и последнего места. Погнали!

🔟 место – Самарская область. 17% покупок на первичном рынке делают покупатели из других субъектов. Но объяснения этому факту у нас нет. Да и жилья на душу населения (городского) здесь строится на 30% меньше, чем в среднем по России.

9️⃣ место – Калининградская область. 21% покупок делают жители из других регионов. Единственно возможный выбор для любителей готической архитектуры, один из лучших городов по качеству городской среды. Жилья строится на 74% больше, чем в среднем по РФ.

8️⃣ место – Краснодарский край. На жителей других субъектов приходится 25% покупок. Хороший климат, курорт, переезд с севера на юг, или при увольнении с военной службы. Жилья строится на 183% больше, чем в среднем по РФ.

7️⃣ место – Санкт-Петербург. Северная столица, рост деловой активности в последние годы, переезд крупных компаний, федеральных органов и административных учреждений. 28% покупателей, скорее всего, не смогут отличить «поребрик» от «бордюра». Жилья строится на 117% больше, чем в среднем по РФ.

6️⃣ место – Республика Крым и г. Севастополь. Наше всё. «Большая земля» обеспечивает 29% спроса на первичном рынке. А вот жилья строится на 26% меньше, чем в остальной части РФ. Но это, вероятно, только пока.

5️⃣ место – Москва. Комментарии излишни. 30% покупателей обеспечивают другие регионы РФ. Строительство жилья на душу населения – на 53% выше среднего.

4️⃣ место – Новосибирская область. 31% покупателей покупок – за счёт покупателей из других субъектов. Столица Сибири, крупный научный и образовательный центр. Объём строительства жилья – на 40% выше среднего по РФ.

А теперь – призовая тройка лидеров:

Ленинградская область – бюджетный вариант жилья в Санкт-Петербурге. 37% покупателей на первичном рынке – извне. Строительство жилья не отстаёт – на 168% больше, чем в среднем по стране.

Московская область – как говорится в рекламных проспектах застройщиков «живописный район вдали от городской суеты, с развитой инфраструктурой и всего в 20 минутах от МКАД». В общем, такая же история, как и пунктом выше. 43% покупателей на первичном рынке – извне. Строительство жилья – на 78% больше, чем в среднем по стране.

Адыгея. Да-да, именно так! 51% покупок здесь делают жители других регионов. Разгадка, впрочем, несложная. Это бюджетный вариант для тех, кто решил сэкономить или не смог купить квартиру в Краснодаре. Там недалеко – нужно просто перейти через дорогу. Строительный сектор не отстаёт от запросов покупателей, жилья строится на 84% больше, чем в среднем по РФ.